Как продать ипотечную квартиру: существующие способы

Ипотечный кредит имеет большой недостаток для потребителей – осуществлять свободную реализацию жилья до полного погашения займа не получится. Средний срок возврата ипотеки составляет 10-25 лет. За период жизненная ситуация владельца может сильно изменится. По этой причине важно заранее выяснить, как продать ипотечную квартиру.

Получение согласия банка

Продажа ипотечного жилья начинается с получения согласия банка. Заемщик, решивший реализовать недвижимость, должен посетить отделение организации и выяснить условия, при которых банк соглашается на проведение манипуляции. Представитель компании может потребовать бъясняти причину продажи залогового жилья.

Квартиру нельзя продать в период действия запрета на досрочное закрытие кредита. Начинать переговоры с банком о продаже ипотечного жилья заемщик должен после снятия моратория.

Решив продать ипотечное жилье, человек столкнется со следующими нюансами:

Банк начнет интересоваться личными делами клиента. Организации важно оценить риск потери средств из-за продажи недвижимости. Банк не слишком заинтересован в смене заемщика.

На заключение сделки потребуется время. Перед удовлетворением просьбы о продаже ипотечного жилья, банк должен просчитать обоюдные риски. Это замедлит проведение процедуры.

Банк может требовать от участников сделки заключения нотариального предварительного соглашения о купле-продаже квартиры.

Получение согласия организации – длительная процедура. Ускорить ее можно, заранее ознакомившись со способами проведения действия.

Вариант № 1. Самостоятельная продажа квартиры

Человек обладает правом самостоятельно продать заложенную квартиру. Действие можно выполнить, после получения разрешения банка. Выбрав способ реализации ипотечной квартиры, заемщик должен пройти следующие этапы:

Подписание предварительного договора. Документ составляется, после получения разрешения банка. Кредитная организация сообщает сумму оставшейся задолженности. Предварительный договор нужно заверить у нотариуса.

Расчет с банком. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму долга по ипотеке путем перечисления денежных средств на расчетный счет кредитора. Погасив задолженность, клиент получает закладную и банковский документ, подтверждающий факт отсутствия кредитного долга.

Снятие обременения. В срок, прописанный в предварительном соглашении, бывший заемщик должен прийти в службу регистрации и зафиксировать факт снятия обременения на квартиру. Дополнительно нужно зарегистрировать факт перехода прав собственности на ипотечное жилье и договор купли- продажи.

Передача оставшихся средств. Если существует разница в суммах задолженности по ипотеке и стоимости квартиры, оставшиеся средства кладутся в депозитную ячейку банка. Капитал станет доступен для снятия при наличии зарегистрированного договора купли-продажи.

Банки могут затребовать нотариальную копию свидетельства о правах собственности жилья на покупателя.

Вариант № 2. Банк – основной распорядитель

Выбрав вариант, человек сможет рассчитывать на помощь банка. Кредитная организация осуществляет следующие действия:

• сопровождает сделку купли-продажи;
• дает ячейку для хранения денег;
• связывается со службой регистрации.

Покупатель может вносить денежные средства в счет погашения ипотеки в банковскую ячейку организации. Оставшуюся разницу между ценой квартиры и стоимостью займа закладывают в иную депозитарную ячейку на условиях сделки купли-продажи жилья. Банк подает в регистрационную службу сообщение о погашении кредита и предает закладную. Затем происходит регистрация сделки и переход прав в обычном порядке. Денежную разницу между стоимостью покупки и продажи жилья заемщик получает из банковской ячейки по окончании процедуры.

Вариант № 3. Продажа кредита

Жилье можно продать вместе с кредитом. Для старой ипотеки банком одобряется новый заемщик. Кредит переоформляется на этого человека. Для совершения операции оформляется соглашение, фиксирующее перевод долга на покупателя. Он получает право собственности на квартиру и берет обязательства по погашению ипотеки. Жилье остается под банковским залогом.

Третий вариант подходит для перекредитования. Способ подразумевает продажу кредита. Популярность услуги связывают с разницей процентных ставок. Перекредитование уменьшает процент по ипотечному кредиту и снижает сумму задолженности.

Комментарии специалиста

Руководитель направления ипотечного кредитования агентства недвижимости «Держава» Виктория Наймушина дает следующий комментарий по теме:

“Сегодня существуют банки, полностью запрещающие продажу заложенной недвижимости. Организации, формально разрешающие сделки, стараются удержать клиента от реализации квартиры, находящейся в обременении, или перекредитования. Компании могут применять серьезные штрафные санкции.

Ситуация возникла из-за недостатка клиентов. Банки ведут борьбу за заемщиков. Организации могут «сманивать» клиентов у других организаций. Поэтому получить разрешение на продажу ипотечной квартиры трудно.