В случае погашения ипотечного кредита досрочно, в начале срока кредитования уменьшится базовая часть займа. Клиент существенно экономит на выплате ставки по процентам. После окончания этого периода, переплата уменьшается, и эффект, ожидаемый от погашения, тоже снижается.
Фактор важно учитывать человеку, умышленно оформляющему кредит на максимальный срок с минимальным размером ежемесячных выплат, предполагающему в ближайшее время получить возможность для досрочной выплаты ипотечного займа. У преждевременного погашения займа имеются свои преимущества и недостатки.
О преимуществах и недостатках
Погашение ипотечного займа частичное происходит таким же образом, как окончательная выплата всего кредита. Только в заявлении прописывается сумма, которая вносится заемщиком для досрочного погашения частично. Банк, как правило, предлагает заемщику уменьшение суммы выплат или сокращение их срока.
Нельзя однозначно ответить, какой из вариантов лучше. Все зависит от интересов клиента. Рассчитать погашение ипотечного кредита досрочно без значительных потерь можно только в индивидуальном порядке.
В случае длительного срока кредитования важно учитывать инфляцию (в это время выгоднее выплачивать ипотеку строго по прописанной схеме).
Для аннуитетной выплаты ипотеки, применяемой большинством финансовых учреждений, в договоре прописывается размер помесячных платежей на весь ипотечный срок . В первое время выплачиваются фактически только ставки по процентам. Базовая задолженность погашается очень медленно. При ипотеке, рассчитанной на 20 лет, всего 10% выплаченного долга пойдет на погашение фактической задолженности за первый год , а 90% – на выплату процентов. Деньги, поступающие на погашение базовой задолженности и процентной ставки, уравняются где-то на 13 году выплат.
Как банки на это смотрят?
Банкам досрочные выплаты не выгодны. Когда заемщик регулярно платит, он приносит банку стабильный доход. А когда заемные средства возвращаются преждевременно, им нужно находить применение снова. В итоге возникают сложности с планированием кредитного портфеля. Поэтому банки всеми способами пытаются воспрепятствовать досрочным погашениям и собственные потери компенсировать за деньги клиентов.
Банки придумали ряд способов, замедляющих досрочное погашение кредита:
Можно найти варианты ипотечного кредитования, позволяющие погасить всю кредитную задолженность досрочно и без всяких ограничений. Эти особенности досрочного погашения ипотечных кредитов должны быть обязательно прописаны в договоре. Такие аспекты нужно особенно тщательно вычитывать при подписании кредитного договора и при выборе банка-кредитора.
Если на руках оказалась другая сумма, позволяющая погасить сразу всю ипотеку, нужно знать, что погашение всего займа сразу, до истечения срока, (пусть со штрафными санкциями), будет выгоднее регулярными платежами. В случае частичного погашения кредита досрочно выгоднее оплатить штраф 1 раз, зато основная сумма долга существенно уменьшится, соответственно меньше станут проценты.
Как пересматривается график выплат по ипотеке при досрочном погашении частично, прописывается в договоре. Многими банками заемщикам предоставляется возможность выбрать: уменьшить кредитный срок или сумму ежемесячной выплаты.
При выборе уменьшении размера платежей, в более выгодном положении будет заемщик. Высвобожденные деньги возможно использовать для погашения ипотеки до окончания срока или применить для других дел. Калькуляция ипотеки показала, что при займе в $100 000 под 11% годовых сумма ежемесячной выплаты составит $1032. В случае уплаты $1232, сократится кредитный период до 12,5 лет. А на процентах можно сэкономить $60 000. От размера кредита будет зависеть и сумма обязательного страхового платежа ( выплачивается каждый год).
У заемщиков с официальной зарплатой есть возможность компенсации налоговых вычетов в размере 130 000 руб.( уплаченные 13%). Эти деньги могут быть использованы для досрочной выплаты по кредиту или получения дополнительных доходов.